“我从2018年就开始按年租赁小区地下车位了，最近地下车库整修后开发商把车位交给了第三方公司处置，我被告知租赁到期后若不选择数十年一次性缴费的长租，将无法再在小区停车，我感觉这样做非常不合理。开发商这样做到底合法吗？”西安市长安区高阳二路金宇蓝苑小区业主李女士向华商报反映说。
地下车位施工改造完成后
业主被通知要一次租赁55年
7月14日，华商报大风新闻记者来到金宇蓝苑，看到这并非一个新小区，小区西南门门口的高阳二路道路边上停了很多车。据了解，该小区为2013年年底建成交房，大多数业主为2015年完成装修入住。
2号楼业主何先生说，他的车以前在路边停，交警早上6：50就开始贴条了，一年被贴条的次数有十七八次。之前也接到过通知让买车位，一个车位12万元。他没有买，停在附近小区的地面停车位，一个月交80元停车管理费。
李女士说，她2018年开始从小区物业公司处按年租赁车位使用，每月450元，一次付一年的租金。前段时间地下车库进行了整修，整修后开发商将车位交给了第三方公司来处置。第三方公司称，租赁到期后就不能再短期租用了，只能选择长租，需要一次性付款。小区只有地下车位，没有地上车位，要停车只能长租，相当于买，算下来很不划算。
8号楼一位业主曾打电话给第三方公司咨询车位问题。录音中，第三方公司工作人员说，有二百多个车位正租着，短期租赁政策还没出来，现在主要是在做使用权转让，期限是55年，费用是每个车位13万元左右，优惠下来11万元左右，需要一次性交款。业主说，自己老家在外地，在西安不一定能住55年。工作人员称，可以转让给别的业主。业主问，转让不出去怎么办，你们公司能否回收？这位工作人员表示，使用权给你了，就相当于把车位长租给你了，自己用和转让别人都可以。言下之意，不可能再回收。
业主卢先生也是在小区路边停车。他说，路边虽然划有车位，但数量少不够用，抢不到停车位就经常会被贴条。
第三方公司工作人员：这些不是人防车位产权是开发商的
在小区院内的物业办公室，两名物业工作人员告诉记者，现在关于车位的事，开发商已经交给了第三方公司，物业不再管这方面的事，第三方公司办公地点在商业区的崇立万汇中心的写字楼上。
第三方公司一位工作人员说，小区只有三百多个车位，其中两百多个正在租着，有租几个月的，也有租一年的。剩下的一百多个车位，开发商做了使用权转让，把这些车位交给了他们公司来处置。小区有1500户，只有300多个车位，哪怕全部给业主租用也无法满足需求。目前仅打电话过来咨询的业主就有三四百户。作为第三方公司，他们不是慈善机构，肯定不可能全都短租。对于如何满足业主的使用需求正在商量，二百多个车位都到期了再计划出政策。他表示，这些不是人防车位，是规划的普通车位；产权是开发商的，开发商转给他们处置的是使用权。
从该公司办公室直接乘电梯到负一层地下车库，记者看到，车库里空位占绝大多数，车位上停着车的很少，有些车位是立体的机械车位。地下车库入口一进来，地库入口就是两扇非常厚重的人防门，车库里面好几处也都装着厚重的人防门。在车库的旁边还有一些空间，挂着“防空地下室”等牌子。另外，在住宅区地下车库记者发现也挂有“人防工程”牌子。
据李女士介绍，他们小区的地下车库，住宅区和商业区本来是打通的，后来被用卷帘门隔开了，住宅区的车位数量更多。住宅区和商业区地下车位加起来，应该远远不止三百多个，还有许多被闲置。
5月25日，开发商陕西崇立实业发展有限公司给业主们发了一份通知，“决定将住宅地库剩余车位使用权整体转让给西安创联行房地产营销策划有限公司。自即日起，所有车位销售及租赁事宜均由该公司全权负责。”5月27日，小区物业陕西崇立物业管理有限公司也发了一份通知，“地下车库施工改造已竣工，购买车位及包月未到期的业主可于2025年6月1日起正常进出地下车库……未办理包月退费的业主/住户，包月期限已按照原终止日期顺延2个月零15天”。
“对于开发商、第三方公司、物业公司究竟是什么关系，业主们也无从知晓。”李女士说，《民法典》第二百七十六条明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“在业主们停车需求无法满足的情况下，开发商却将大量车位交给和小区无关的第三方公司来处置，这种做法让业主实在无法理解。”
律师观点：若是人防工程该转让行为有可能无效
陕西言锋律师事务所主任律师贾涛介绍，《人民防空法》第五条规定：人防工程产权归属国家，任何单位和个人不得买卖或变相买卖。第二十六条规定：人防工程平时可由单位或个人有偿使用，但需经人防主管部门批准，且战时国家有权无偿征用。第四十九条规定：擅自转让、抵押、租赁人防工程的，由县级以上人民政府人防主管部门责令限期改正，可处1万至5万元罚款。
《民法典》第二百五十四条规定，国防资产(含人防工程)属于国家所有，禁止非法侵占、破坏。
《陕西省实施〈人民防空法〉办法》第二十四条规定：人防工程平时使用需向人防部门备案，不得擅自改变用途或转让使用权。
若小区地下车库非人防工程，需核实车位产权归属后才能处置。如果产权归开发商，转让使用权合法；如果产权归全体业主(如计入公摊面积)，开发商则无权单独处置。
若该小区地下车库确为人防工程，开发商和第三方公司的转让行为涉嫌变相买卖人防车位使用权。人防车位仅可依法租赁，最长期限为20年；不仅不可转让产权，若未经备案也不可转让使用权。而开发商和物业公司所发的两份通知，均未提及是否已向人防部门备案或已取得相关审批。其法律后果是，根据《人民防空法》第四十九条，该转让行为有可能被认定为无效，且可能面临行政处罚。而这种以租代售的合同，即便到法院可能也是无效的。华商报大风新闻记者马虎振
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